2026-05-07
《山西省城市更新条例》正式施行，这是我省城市更新领域首部基础性、综合性法规，填补了地方立法空白，为全省城市更新工作提供了坚实的法治保障与行动遵循。
为积极响应学会4月30日发布的条例解读征集通知，及时跟进政策新规、普及法规核心内容，王伟博士立足专业视角，紧扣条例核心条款、重点内容及实操落地要点，开展全方位、深层次权威解读。
王伟，城市规划工学博士，中央财经大学政府管理学院城市管理系主任。
从事城市规划与管理领域研究与实践20余年，目前兼任全国自然资源与国土空间规划标准化技术委员会国土空间规划分技术委委员；住建部科学技术委员会人居环境专家委员会委员；住建部城市体检专家委员会委员；住建部城市管理监督局城市运行管理服务平台专家工作组成员；全国市长研修学院城市治理智库专家委员会委员；中国城市规划学会规划实施分会委员，城市规划新技术应用专业委员会委员；中国自然资源学会国土空间规划研究专业委员会委员；中国城市科学研究会城市治理专业委员会副秘书长；中国管理现代化研究会政府战略与公共政策研究专业委员会理事；北京城市规划学会城市更新与实施专委会委员等。
现著有《信息革命与智慧城市规划》《湾区方略—中国东部沿海区域规划研究》《中国城市群空间结构与集合能效研究》《城市管理绩效评价理论与实践》；译制出版《城市规划--写给城市领导者》《财政规划--写给城市领导者》《城市隐秩序：市场如何塑造城市》等专业书籍十余部。
在各类期刊报刊发表文章两百余篇，围绕城市更新方向的代表性文章有：《以股权型城市更新破解“多元博弈”困局》《股权型城市更新：贯通投资于物与投资于人的路径设计》《资源资产组合供应：塑造股权型城市更新的高价值标的物》《多源流理论视域下中国城市更新政策的演进与优化》《新时期人民城市治理需注入“运营思维”》《资本三级循环理论视角下可持续城市更新实施机制研究》《存量空间盘活与运营的规划响应》《可持续城市住区更新财务平衡机制构建及政策启示》《城市更新基金运作机制与实施模式研究》《我国城市更新资金政策分析比较与完善建议》《如何做好可持续城市更新？》《中国城市更新投资环境指数模型构建与实证研究》《城市更新与低空经济融合互构：场景生成、空间治理与制度适配》等。
正文：
《山西省城市更新条例》于今日正式施行，是全国第6个出台省级城市更新地方性法规的省级行政区，也是全国第3个以省为单位出台城市更新条例的省份。条例立足山西作为资源型省份、文物大省的核心省情，全面衔接国家城市更新顶层设计，构建“规划引领、全链管控、民生为本、制度创新、权责清晰”的城市更新法治体系，既填补了山西省级层面城市更新的立法空白，也在全国同类型立法中形成诸多极具辨识度和借鉴价值的制度亮点。
一、历史文化保护传承构建全链条刚性管控体系，文物大省特色全国独树一帜 山西作为全国知名的文物大省、历史文化资源富集省份，在条例中构建了远超全国常规立法标准的历史文化保护法定机制，核心创新点在于： 全国领先的“双前置”保护法定制度。条例第十四条明确建立“先调查后建设、先考古后出让”的保护前置制度，要求城市更新专项规划、片区策划编制前必须开展文化遗产资源调查，拟更新区域必须开展文化遗产影响评价，将保护工作从“项目实施阶段”提前至“规划编制源头”，彻底扭转了“重更新、轻保护”的惯性模式，在全国省级立法中率先将双前置制度全流程法定化。 保护范围实现“名录内+名录外”全覆盖。条例不仅明确了历史文化街区、不可移动文物、历史建筑等法定保护名录资源的保护要求，更专门对未列入保护名录的老城区、老街区、老建（构）筑物、历史环境要素，明确要求在规划和策划中制定专项保护措施，填补了全国多数立法中“非名录资源保护空白”的短板。 风貌管控与建筑维护实现常态化法定约束。条例第十七条在全国范围内首次以省级立法形式，明确要求物业权利人对建筑外立面每五年至少进行一次整修粉饰或装饰装修，同时对风貌变更的审批程序、协调要求作出刚性规定，破解了全国城市更新中普遍存在的“重一次性改造、轻长效风貌维护”的难题。 二、深度适配资源型省份省情，填补全国资源型城市更新立法空白 山西作为全国典型的资源型省份，条例立足自身转型发展需求，作出了多项全国独有的特色制度设计，为全国资源型地区城市更新提供了立法样本： 将资源型地区历史遗留问题治理纳入法定更新范畴。条例第十九条明确将“受损山体、采煤沉陷区的修复和治理”纳入城市更新的核心实施要求，在全国省级城市更新条例中，首次将采煤沉陷区治理这一资源型省份特有的治理任务，法定纳入城市更新体系，实现了城市更新与资源型城市转型的深度融合。 工业遗产保护与活化利用实现双向法定平衡。条例针对山西工业遗产富集的特点，既明确了工业遗产的保护刚性要求，又法定允许在保持传统格局、外观风貌、典型构件的基础上，通过加建、改建、添加设施等方式适配现代生产生活需要，破解了工业遗产“保而不用、用而不保”的全国性难题。
三、构建“体检-规划-策划-实施”全闭环法定流程，体系化程度位居全国前列 条例构建了环环相扣、层层递进的全流程法定更新体系，刚性约束显著增强： 将年度城市体检确立为规划编制的法定前置依据。条例第十条明确设区的市、县（市）必须每年组织城市体检，检报告作为编制城市更新专项规划的核心依据，同时建立省级体检监测评价机制。山西将其从“工作要求”升级为“法定程序”，从源头保障了城市更新“靶向解决城市发展痛点”，避免盲目更新。 确立“专项规划-片区策划”两级法定规划体系。条例明确了城市更新专项规划的法定地位，规定其是项目实施、申请财政资金和项目贷款的必备前提；同时创新设立片区策划制度，明确零星地块必须纳入相邻片区统筹策划，重点、跨区域片区策划由市级统筹编制，彻底破解了城市更新“碎片化”难题，在全国省级立法中率先实现了规划体系的全域、全层级法定覆盖。 形成“实施单元统筹+项目库动态管理”的实施闭环。条例设立实施单元统筹制度，可将多个项目或综合性项目划定为统一实施单元，实现统一规划、统筹实施；同时建立城市更新项目库常态申报、动态调整机制，明确申报国家和省级资金的项目必须入库管理，形成了从规划到落地的全流程闭环管控，体系完整性在全国同类型立法中处于第一梯队。 四、构建全维度民生保障体系，全龄友好型更新要求全面法定化 条例始终坚持以人民为中心的核心原则，将民生保障贯穿更新全流程，相关规定的细化程度和覆盖广度在全国立法中位居前列： 更新实施要求实现民生场景全覆盖。条例第十九条以十一项法定要求，全面覆盖危旧房改造、老旧小区整治、完整社区建设、适老化适儿化改造、无障碍环境建设、全民健身设施布局、公共停车设施建设等民生核心场景，明确要求配置社区食堂、老年人日间照料中心、托育、医疗等便民设施，将完整社区建设从政策要求升级为法定更新义务。 物业权利人权益保障与公众参与机制全面强化。条例第六条在全国范围内率先拓宽了物业权利人的法定范围，不仅包括不动产所有权人、土地使用权人，还覆盖了合法建造未办理登记的单位和个人、公共空间设施管理单位，充分保障了各类主体的更新参与权；同时明确规划编制、项目实施方案制定必须充分征求利害关系人意见，建立了全流程公众参与机制，保障了群众在更新中的知情权、参与权、建议权和监督权。 五、多元化保障与监管体系完备，制度落地性全国领先 构建全链条投融资激励体系，紧跟国家政策前沿。条例第四章明确统筹中央和地方预算资金、超长期特别国债、地方政府专项债券等财政资源，同时鼓励金融产品创新，支持REITs、资产证券化等市场化融资工具，配套资金奖补、信贷支持、资本金注入、贷款贴息、税费减免等全方位激励政策。在全国省级立法中，率先将超长期特别国债纳入城市更新法定财政支持范围，形成了“财政引导+金融支持+社会资本+税费优惠”的完整激励体系，撬动社会资本参与的制度设计更为完善。 数字化治理与专业支撑体系法定化。条例第七条明确要求建立全省统一的城市更新信息系统，以数字化手段赋能更新全流程管理；同时设立省、市两级城市更新专家委员会，法定推行责任规划师、责任建筑师制度，为城市更新提供全流程专业支撑，相关制度的法定化程度在全国处于领先水平。 全流程监管与责任追究机制清晰明确。条例专设监督管理章节，明确了项目实施与运营的全过程监管、国有资金使用的财政审计监督、社会投诉举报机制，同时对国家工作人员滥用职权、玩忽职守等行为明确了法律责任，形成了权责对等、闭环监管的法治保障。
表里山河，厚重文明期待新生；守正创新，良法善治护航新程。展望未来，以条例为统领，把系统观念贯穿城市更新全流程，既守护好千年三晋的历史根脉、文化风骨与山水格局，让历史文化遗产在活化利用中永续传承；也直面资源型城市转型的时代命题，以更新破解发展瓶颈、补齐民生短板、完善城市功能、提升治理效能，持续打造创新、宜居、美丽、韧性、文明、智慧的现代化人民城市，最终走出一条兼具地域特色与示范价值的山西城市高质量发展新路子。