近日，山西省政协十三届常委会第十九次会议举行专题讲座。应省政协邀请，会长李锦生以《加快发展方式转型 推动城镇化与城市高质量发展》作专题授课。
讲座紧扣国家新型城镇化战略、中国式现代化建设要求，立足山西省资源型转型实际，从城镇化一般规律与国际经验、我国城镇化与城市发展、山西城镇化发展及对策建议、以城市更新推动城镇化与城市的高质量发展四大板块系统展开。
以下是对报告内容第四部分“以城市更新推动城镇化与城市的高质量发展”的深度解读。
一、城市更新三大核心体系
（一）顶层设计体系：锚定目标与统筹路径
目标导向：国家层面确立创新、宜居、美丽、韧性、文明、智慧六大目标；每个城市、每个县城要立足自身发展阶段定目标，不能跟风攀比、不能同质化。
统筹原则：坚持高位推动、协同联动；重点示范、分类施策；久久为功、循序渐进，兼顾资源型转型、历史文化保护、县城提质三类差异化需求。
（二）工作方法体系：精准—精细—精心全链条
精准查找问题：坚持先体检、后更新，无体检、不更新；城市体检和城市更新一体化推进，摸家底、纳民意、找问题、建清单、评效果。
精细设计空间：强化城市设计对更新项目的引导；覆盖房屋—小区—社区—城区—城市多尺度管控；杜绝零散单点改造，以片区整体统筹平衡公共利益与开发价值。
精心运营维护：坚持运营前置，不再重建设轻运营；面向不同人群打造多功能复合空间、培育新业态、新消费场景；健全城市更新建设、运营、治理长效机制。
（三）技术支撑体系：专项规划—片区策划—项目实施方案
市级层面：城市更新专项规划，衔接国土空间规划一张图，明确重点任务、项目库、实施时序，对接县域城镇化提质需求。
片区层面：更新片区策划，结合片区问题、潜力、上位规划，定更新策略、定功能业态，统筹历史文化保护+ 产业植入。
项目层面：实施方案，整合业态策划、投融资、经济测算、工程设计；统合规—建—治—投—运全链条，确保项目可落地、可运营、可实操。
二、城市更新10点思路思路一：组织架构——政府统筹、部门联动
省级：建1+N+X政策体系，省住建厅牵头总抓、督促指导。
发改、财政：中央预算内投资、超长期国债、专项债、专项资金倾斜支持。
自然资源：出台适配山西的规划、土地支持政策。
金融部门：市场化引导社会主体、金融资本参与城市更新。
思路二：找准问题——城市体检与更新一体化推进
坚决避免定位错误、形象工程：大开发时期很多县城盲目建超大剧院、大型赛事体育馆，脱离实际需求，大剧院无高端演出，常年闲置；体育馆无赛事可办，只为专业比赛标准建设；群众真实需求是地方戏曲场地、全民健身风雨操场，不需要大额投资的大型公建。
摸清底盘、盘活国有存量资源：把城市底数、底盘摸清楚；国有土地、国有闲置资产是现阶段城市更新最核心、最能撬动全局的优质资源，须系统梳理、高效盘活。
思路三：规划引领——科学编制城市更新专项规划
系统谋划更新目标、重点任务、实施路径、项目库，以国土空间规划为底板，严守三区三线，摸清存量底账、底数、底图；划定城市更新单元，国内通用主流做法，连片划定、分类施策，避免项目碎片化开发；运用城市设计手段，重塑城市结构、优化空间格局、延续风貌肌理；坚持一张蓝图绘到底，项目跟着规划走、资金要素跟着项目走。
思路四：任务谋划——建立重点任务与动态项目库
山西省八大任务、二十项行动
1.加强既有建筑改造利用
2.推进“三区一村” 更新
3.建设完整社区
4.完善城市功能
5.完善城市交通基础设施
6.加强市政基础设施建设改造
7.修复城市生态系统
8.保护传承活化历史文化
思路五：策划先行 —— 建立策划运维前置新机制
从拿地策划变为策划前置、运营前置:过去谁拿地谁策划；现在片区改造先策划、先定运营逻辑，再做规划、再建设，避免建成就是死资产、闲置浪费。
经典案例印证:大同东南邑、忻州古城、昔阳那年昔阳民俗街区、长安十二时辰，都是先策划定位、先运营、后建设。
策划三大价值:精准定位目标人群，避免业态同质化；严控项目规模、投资，避免重复建设、资金浪费；谋划收益模式，吸引社会资本，释放民间投资活力。思路六：多元融资——构建城市更新投融资模式
资金来源六大类：财政资金、地方专项债、超长期国债、政策性金融贷款、商业银行贷款、保护基金、社会资本等。
资金拼盘与算账逻辑：采用“中央预算+国债+专项债” 组合投放；城市更新本质是算大账、算长账，允许片区内平衡、片区外补地平衡；国家更新试点每城10亿元，要求片区化整体推进，整片统筹拆改留、公共项目与经营性项目搭配，撬动社会资本。
思路七：设计创新——建立更新理念落地机制
设计核心要求：设计组织合理、设计条件贴合在地实际、设计目标兼顾经济与实用；
量体裁衣：结合环境、结合地方经济、结合群众真实需求。
功能复合：造特色、造活力、造收益；避免公园、街巷只做公益无消费业态，完全靠财政养运维；适度植入文创、轻餐饮、休闲场景，让公共空间具备自我造血能力，减轻长期财政负担。
造价合理：省投资、省能耗、低运营成本；
地域特色：艺术性、时代性、地域性，少做假古董、多做在地传承；适应本地施工水平、就地取材（青砖、旧瓦、条石），适配本土工匠工艺。
思路八：政策创新 —— 构建本地化政策与技术体系
土地政策创新：盘活零星边角地、地块合并拆分、用地置换、空间分层出让；简化复杂产权归集，优化协议出让、带方案挂牌等存量供地方式。
标准规范弹性创新:在保障安全前提下，建筑密度、容积率、间距、日照等指标适度弹性。
税费减免与配套政策:免征城市基础设施配套费等行政事业性收费；加装电梯、养老文旅、公益项目给予收费减免、税收优惠。
破解社会资本准入难题:社会资本进不来、回报机制不清晰，须完善权益分配、投资回报、退出机制，不能只靠财政和政策性资金。
思路九：精细管理——高品质工程建设机制
出台城市精细化管理标准、道路工程建设标准，一体化设计、一体化管控；搭建一网统管智慧平台，设施编码入库、动态监测、闭环处置；设立城市更新专家委员会，从经验驱动转向专业智慧驱动。
思路十：队伍建设——培育行业力量、推动城市工作转型
做强住建本地公务员队伍、专业设计队伍，从行政主导转向专业引领+在地适配；组建政策研究专班，长期跟踪国家、省更新政策；培育本地施工队伍、传统工匠；外引专业智库、内培本土力量，解决行业能力恐慌